ハズレ物件ばかりという業者も
「お得だ、お得だ」とあおるセールス営業に「そんなにお得なら営業せずに黙ってあなたがやればいい」と言い返したくなることがあるが、不動産投資業界の場合は、「お得だ、お得だ」とあおる業者はすでに不動産投資を行っているのが実情だ。しかも、人気エリアの安定的な家賃の入ってくる物件をわれ先にと押さえている。「『プロが選んだ物件を紹介します』と会費を募る投資顧開業も現在盛んですが、なかには、入ってきた情報をすべ
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ファンダメンタルズとバブル
収益、金利、リスク・プレミアム、収益や資産の期待上昇率など地価を決めるときに重要となる要素をファンダメンタルズ（基本的要因）と呼び、それらを考慮に入れて決められる資産の価格をファンダメンタル価格と呼んでいます。妥当な理論価格といってよいでしょう。ところが、ファンダメンタルズがあまり変化しないのに価格が大きく変化することがあります。このうち、新しい高速道路や新幹線が近い将来その土地の付近を通ることが
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子どもに土地や家屋をうまく分割贈与する
子どもに土地や家屋をうまく分割贈与するには、まず、その土地・家屋の価額に見合う金額を長期間かけて計画贈与していき、目的の金額に達したところで、その土地・家屋を子どもに買いとらせるという方法が考えられます。時間がかかるのは難点ですが、贈与は未成年でも受けられるので、生涯計画で実行すればかなりの節税になるはずです。もちろんこの場合、子どもが土地・家屋を買えば税務署から資金の出所を追及されますから、その
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市街化区域内農地の転用面積
どれくらい減免措置を享受しているか、見てみましょう。建設経済研究所の試算によると、東京都世田谷区の宅地3600平方メートル（公示地価約50億円）を所有していると、固定資産税は年80万円ですが、長期営農継続農地扱いになると１万円にすぎません。また相続税についても、土地を農業にしか使えないという条件が付くと、相当低い価格で評価されます。このため、宅地並みに評価しての相続税課税は、事実上免除されています
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携帯基地局撤去後に症状消えた
「因果関係が証明されなくてもリスクがある場合には規制しようという『予防原則』が法律などで保障されている欧州では、電磁波に対する関心も強く、携帯基地局は住宅から距離をあけて建てるのが常識になるでしょう。それに比べて日本は、住宅の上でも建て放題。国などによる調査がまったく行われず、法律や基準に反しない限り裁判で携帯電話会社が負けることはなく、話題にもならない。でも、実際には基地局周辺で健康被害を訴える
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尻の下にある「土地」について
自分の住んでいる、あるいは尻の下にある「土地」について、一度でも考えたことのある人は少ない。もともと誰のもので、いったいいつから所有権などを主張するやからが現れたのかとね。これ、ほんといい加減なのである。戦後のどさくさで気の強いやつがかってに縄を張って強奪したとか、住み着いて、既得権を言い張って手にいれたとか、アメリカなら、さしずめインディアンからかってにぶん取ったとか、モラルも法律もへったくれも
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家庭で教えるたいせつなこと
なにも宗教的な話をしたいわけではない。すべての家に仏壇が必要だなどと言うつもりもない。しかし、私などは折に触れて思い出すのだ。私が幼いころ、家には仏壇があった。仏壇の前で朝晩、そっと手を合わせる親の後ろ姿を見ながら育った。「あの仏壇のなかには何があるの？仏壇のむこう側には何か特別なものがあるの？」子ども心にも何となく「死」を学習し、侵してはならない聖域のようなものの存在を感じていたのではないかと思
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都市計画法とは
都市計画法では、まず法を適用する範囲として都市計画区域を定め、その中で積極的に市街化を図る市街化区域と、当分の間、市街化を抑制する市街化調整区域に分け、おもに市街化区域内に用途地域等の土地利用の制限を含む地域地区を定めています。そして、そこでの建築に関する規制を具体的に定めているのが建築基準法の集団規定と呼ばれる部分で、都市計画法と建築基準法は裏と表の関係にあるとも言えます。都市計画法では、土地の
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有効に遊休地を活用したいという土地所有者の要望が高まる
第一次石油危機前後の土地ブームは、その後ピッタリと止まり、地価は高値安定状態に入った。昭和五十年代の後半になると、国土庁の地価公示の全国平均の対前年上昇率は、昭和五十六年九・六％、五十七年七・四％、五十八年四・七％、五十九年三・〇％と鈍化していった。一方で政府財政の赤字状態が続き、土地に対する税金は重税感がますます強くなり、土地所有者には、「土地を手放さずに、有効に遊休地を活用できないか」という経
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浴室のお手入れ
水分はもちろん、好物のアカや石鹸カスなども付着しているのですから、カビにとっては願ったりかなったりの環境です。最後に浴室を使った人が腰壁や床に湯をかけてアカや石鹸カスを流し落としたり、入浴後窓を開け放して乾燥させたりしておくだけで、カビの発生はかなり防げます。窓のない浴室では、換気扇を活用したり、浴室乾燥機を付けることも考えましょう。タイル面は硬くて、よほど汚れがひどくない限り、さすがのカビも歯が
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高気密住宅の落とし穴
最近の住宅は気密性が高くなっているだけに、どこにも行き場がなくなった水分は建物を腐食していくのです。以前、建築後20数年たった住宅を増改築したことがありました。その建物は構造材がほとんど傷んでいませんでした。外壁が羽目板貼り、サッシュは木製で、どちらかといえば隙間風が入り、自然換気がよくできていたためのようです。庇と外壁の取り付けが悪く雨が入った部分は、柱脚と土台が腐っていたので取り替えましたが、
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マンション価格を出す
マンション価格を出します。年間、それぞれつぎのようになりました。１．収入年間202万8000円。年間支出および利回りは、2．支出年間82万7000円、3．利回り4・０％。これらを先ほどの計算式に当てはめると、（202万8000円−82万7000円）÷4・０％≒3000万円。以上のように、賃貸（投資）の視点からみたマンション価格は、約3000万円となりました。物件の売り出し価格は4000万円です。他
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仏壇「１メートル５０」事件
数ヵ月後、家が完成し、竣工パーティが開かれた。担当の女性建築家はまさにその日のヒロインである。誰もが彼女をほめたたえ、なごやかな楽しい雰囲気で竣工パーティは終わった。ご主人も奥さんも大喜びだった。何日か後のことである。出張中の私に、事務所から緊急の電話が入った。「例のお宅の仏壇なんですけど……」「どうした？」「昨日、金沢から届いたらしいんですけど、収納場所に入らないんです」「何だって！どういうこと
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競売の不動産売買を成功させる
格安で土地や建物を購入するために競売の不動産売買を利用する人が増えている。最近は法務局に出向かなくても競売物件をみれるし、ネットオークションでも物件が出品されている。競売物件は難しいと思われがちだが成功させる秘訣は何だろうか？まず、分からない部分は専門家に聞くようにしたい。行政書士や弁護士などを活用する。多くの市町村では無料の相談日を儲けている所あるためその場を利用できる。次に覚えておきたいのは費
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不動産の財産分与について
離婚時の財産分与についてです。通常、夫婦共有の財産は離婚時に折半するものですが、一番悩まれるのが不動産だと思います。知人の例ですが、中古住宅を購入後2年で離婚、ローンがあと30年という状況で、住宅を手放して売却してもローンが1千万以上残るという状況でした。結果、友人はその土地から離れるつもりだったので、元旦那とその両親に住んでもらい、（元々住宅購入の目的は両親との同居でした）ローンは折半で、固定資
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貸借対照表を再構築
外国人投資家が日本企業に投資する際に日本独自の基準で作成した財務諸表を理解しなくてはならないということでは、わが国の投資市場の発展は望むべくもありません。とくに最近のわが国の証券市場における外国人による事業承継の重要性を考えた場合には、上場企業、公開企業は「わが社には国際化なんて関係のない話だ」といいざることはできなくなってきています。スポーツに例えるならば、国際会計基準は世界という大きなフィール
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建築基準法は信頼できるのか
建築基準法は、なぜコロコロと変化していくのであろうか。昭和四一〜四五年に開通して、今回の震災で崩壊した阪神高速道路の支柱を支えるヨコの鉄筋の間隔は三〇センチだという。鉄筋を三〇センチ間隔で這わせて、その上からコンクリートで固めて支柱を造っていた。それが今の土木基準では、さらに鉄筋を密にする「一○センチ間隔」でなければ、土木の耐震基準にパスできなくなっている。だから「古い建物は壊れやすい」ということ
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木造住宅ではトップメーカー
木造住宅ではトップメーカーで、業界でも評判の良いS社があります。そのS社さんが約5年前から、販売拡大を目指してか、地域の俊良工務店と提携し、Iグループという団体を組織しました。私の所にもお声が掛かり、その説明会に参加してみました。工務店が100社ほど出席していました。資材の供給方法、プラン集やカタログなど、どういう風に取り扱うか細かい説明がありました。その中で、一番の質問は価格のことでした。「自分
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組織は会社の信用と利益を守るための会社防衛体制
個人の力にはそれなりの力しかないものです。だから1人ひとりの力を結集してより大きな力にするために、会社という組織にしているのです。組織の話をすると必ずと言って良いほど『権限と責任』の問題を言う人がいます。なぜ『権限』が必要なのか私には判りません。そうしますと、売り言葉に買い言葉として『責任』論が出てくるのです。この『責任』諭も私には判りません。辞書によりますと、権限は「職権を行ないうる範囲」とあり
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格安の分譲土地、住宅を売る、中小不動産業者の台所事情
最近、驚くほど割安な出物に出会うことはなくなったが、それでもたまには出る。そういう出物かおるとすれば、それはたいてい中小の不動産業者のあつかう物件である。さらに具体的にいえば、中小不動産業者のあつかう分譲土地、分譲住宅である。これは、中小不動産業者の資金繰りの関係からそうした物件が出てくるのだ。中小不動産業者も商売である以上、売りだす際、そこそこの値段をつける。最初からとくに安いということはない。
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地域性を残した再開発とは
建築計画・都市計画は、いまを見ているのではなく、未来を読み込んで計画を実行しなければならない。明治時代、東京・銀座のメインストリートを拡幅するときに、「こんな広い幅の道路はいらない」といった意見が多くあったという。しかし、行政幹部らは「国際都市を目指すものをつくる必要がある」と、各国の事例を紹介しつつ関係者に説明を繰り返し、現在の二十七メートルの道路幅をようやく確保した。銀座の道路も、いまでみると
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住宅取得のための政策が結果的にローン地獄を生み出す
政府は、その時々で必要な政策を打ち出すことが任務の１つです。しかし、経済や社会情勢は日々変化しますので、いったん打ち立てられた政策が、変化に追従できなくなるばかりか、弊害をもたらしかねないこともあります。それにもかかわらず、過去に多少なりとも効果があると思われていた政策は、臨機応変に変更されるということがほとんどありません。その結果、政策の内容と現実の国民ニーズの間に大きな溝が生まれることになりま
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公的な補助を徹底的に利用する
生命保険料以外にも家計のやりくりの足しになるものはいくつもある。たとえば出産には分娩費用や各種ベビー洋品代などで一○○万円はかかるといわれているが、この費用を少しでも安く上げるには、公的な補助を徹底的に利用する。社会保険（健保）では出産育児一時金として子供一人につき三〇万円出るほか、働く女性が出産する場合には所定の出産手当金も支給される。国保の場合は自治体によって子供一人につき二〇万円の出産育児一
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賃貸物件でルームシェアリング
最近、若い人たちが部屋を借りる際、ルームシェアリングするというケースが増えているようだ。賃貸物件も、以前はファミリー向けだった広さの3LDKのマンションを共同で借りる人が増えているようだ。ルームシェアリングの理由は、おしゃれなマンションは高いので、部屋をシェアすることで、入居することが出来る。1人暮らしでは寂しいから、だれかと一緒に暮らしたい。部屋代は抑えて、趣味や自分磨きの費用に使いたい。など、
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それでも中古住宅を買う
予算に限りがあるのは当然です。その中でどのような買い物をするのかが、勝負です。特に住宅は失敗は赦されません。新築ではなく中古住宅を買うというのはリスクです。新築よりだいぶ安いとはいえ、中古物件を買うとそこに一生住むわけですから、そう簡単に決めることはできないのです。特にリフォーム後の中古物件は、よくない部分が見えなくなっている場合があります。買ってから気付いては遅いということになります。あまり古い
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高層マンションだって人とつながれる
都会の暮らし、特にタワーのような高層マンションに暮らしているとご近所さんの付き合いが薄い、だとかよく言われますが、私はあまりそうは思っていません。というのも、私は両親の援助も含めて夫と一緒に都内のマンションに引っ越しました。都心まで電車で30分以内のそこは緑もありながらも、スーパーやドラックストアといった日用品を購入できる店が多く、生活するにとても便利な土地です。そこに引っ越してきてから、知人とい
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ローン返済の条件を変更して返済をラクにする
公庫を窓口とする融資では、返済の途中でローンの返済条件を変更することが可能です。たとえば、元利均等返済を元金均等返済にするとか、ボーナス返済の額を減らして毎月返済の額を多くする、また返済期間を短縮させたり、毎月返済額を少なくすることなどです。もちろん、その逆の変更も可能です。手数料が5250円かかります。●返済期間の短縮……毎月の返済額を増加させることで、返済期間を短縮させる方法。たとえば、融資額
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簡易鑑定書とは
「不動産鑑定評価基準」によれば、「不動産鑑定書」として提示できるものに本当に必要な項目は、実は限られた数に過ぎない。わが三友システムでは、設立時から必要な項目とその枠をあらかじめつくっておき、その項目に必要な数字を書き込む手法を採った。できるだけ不要な文章を減らした不動産鑑定書の統一パターンを戸建住宅用、マンション用に数種類考案し、作成した。この結果、不動産鑑定書本体のページ数を数十ページから数ペ
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事業承継問題でも活躍する
個人だけではありません。町の中小企業のオーナーとのおつきあいも大事です。会社自体では相続は発生しませんが、会社は、新しい工場用地を探したり、社員寮を建設したりします。また、オーナーが歳をとれば、必ず発生するのが事業承継問題です。事業承継がうまくいけばよいのですが、息子や娘に継ぐ意思がなく、これを機に事業をたたんでしまうケースもよく見られます。そうなると、事務所は取り壊して、賃貸マンションを建てたり
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鬼門の許容範囲は専門家によって異なる
「玄関の位置はこのままでも、ドアの開く位置が鬼門になければ大丈夫ですよ」ここまでくると気休めのようだが、たとえ気休めでもいいではないか。要は家相へのこだわりを尊重しつつ、不安をやわらげてあげればいいのだ。相手が親であれ、子であれ、不安や不満を解消できないまま無理強いするのがいちばんよくない。そもそも、ひとくちに家相といっても、応用範囲や許容範囲は専門家によってかなり異なる。玄関の問題も「ドアの向き
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景気の上振れ、下振れは絶好の不動産投資のチャンス
緩和と言っても、一気に不動産に資金が流れ込まないように、徐々に緩和していくと推察されるため、あわてることはない。その兆候が現れたら、物件情報の収集を始めればよい。また、下落による不況時は、不動産価格の利回りが高くなる。しかし、遵法性の問題、マーケットの動向など、不動産を取り巻く状況も厳しくなり、景気回復が遅れれば遅れるほど、保有リスクや出口でのリスクが高まる。しかし、不動産を見極める目線を持ちさえ
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東京都では２人以下の世帯が多数派になる
全国平均と同様に、各都市間ともに家族構成の変化が予想されている。特に、首都圏では少人数世帯の増加が著しい。なかでも東京都が顕著で、２００５年の平均世帯人員は２．１２人だが、これが２０２０年には２．００大に減少し、２０２５年には１．９８人とついに２人を切る見通し。３人、４人のファミリー世帯より、１人、２人のシングル・ディンクスのほうが多くなるわけだ。東京都ほどではないものの、周辺の各県でもその傾向は
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離婚による自宅売却が増えている
不動産市場における住宅・土地などの取引事例を分析してみると、その時代の社会情勢を反映していて非常に興味深い。その一例が離婚による「自宅」の売却である。これは不動産の取引現場では、もはや珍しくはなくなってきている。不動産の流通市場で活動する仲介業者は、依頼主である売り主がなぜ住宅を売却するのか、その理由をできるだけ知っておきたい。そのほうが、早期に売却を実現できるからである。最近は、離婚による自宅の
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庭木の移植は担当者と相談して植木屋にたのむ
庭木を移動させなければならないことも多い。庭木の移植は、専門家にたのんで進めないと、せっかくの庭木が枯れてしまったりするので、近くの植木屋さんに依頼して移植をしてもらうとよい。ただし、どの庭木をどの場所に移植したらよいかは、建て替え工事と関係づけて考えなければならないので、移植の前に、建築会社・住宅メーカーの担当者と相談しておくこと。また、建て替えによって建てられる住宅が、従来の住宅とは形態が変わ
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消費者ニーズを研究し、理念をもつ地場密着工務店を探そう
実際に客の立場から見える工務店とは、地場密着の工務店か展示場を持っているようなハウスメーカー型工務店しかない。フランチャイズ加盟の工務店とハウスメーカーの下請けがメインの工務店は、自社の名前は伏せられるし、建売分譲ばかりをしている工務店も、不動産業者がメインとなるため名前が出てこない。どちらかというと、実態はこうした5つの分類よりも、理念、思想を同じにした工務店のグループや構造・工法を統一した工務
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感謝の儀であることがよくわかる
上棟式ですが、棟が上がったあと、隅柱に米と神酒をまいて全貝で柏手を打ちます。無事構造が出来上がったことのお祝いと、神様への感謝、そしてこれからできる家を支え続ける隅柱に米と神酒をささげる儀式です。やはりこの場合も、そのあと宴を設けてお祝いをします。上棟式の本来の目的は、現場職人をねぎらうものですから、原則として施主が主催するものです。後半の仕事もよろしく、という意味合いもあります。上棟式の式次第は
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